BUKTI MEDIA — Pemerintah Provinsi Jawa Barat (Jabar) resmi memberlakukan moratorium atau penghentian sementara penerbitan izin pembangunan perumahan di seluruh wilayah Jawa Barat, sebuah langkah yang mengejutkan pelaku usaha sektor properti dan investor. Kebijakan ini diputuskan oleh Gubernur Dedi Mulyadi melalui Surat Edaran Nomor 180/HUB.03.08.02/DISPERKIM tertanggal 13 Desember 2025 dan diperluas dari awalnya hanya berlaku di Bandung Raya menjadi mencakup seluruh kabupaten/kota di Jabar.
Tujuan utama kebijakan ini adalah untuk mengatasi risiko bencana hidrometeorologi, termasuk banjir dan longsor yang tidak lagi hanya terjadi di Bandung Raya, tetapi hampir di seluruh wilayah Jawa Barat, serta untuk mendorong penataan ulang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) berbasis risiko bencana.
Latar Belakang Moratorium: Risiko Bencana dan Ketentuan Tata Ruang
Menurut Gubernur Dedi Mulyadi, ancaman bencana seperti banjir bandang dan longsor tidak lagi bersifat lokal, sehingga perlu diambil langkah mitigasi dengan menghentikan sementara penerbitan izin perumahan yang dapat mempercepat alih fungsi lahan di kawasan rawan bencana. Pemerintah daerah menilai moratorium perlu sampai daerah — termasuk kabupaten/kota — menyelesaikan kajian risiko bencana dan menyesuaikan RTRW masing‑masing wilayah.
Langkah ini sekaligus memperketat kewajiban teknis dalam setiap pembangunan dengan memastikan persyaratan administrasi, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau persetujuan tata ruang, dipenuhi secara teliti untuk mengurangi potensi bahaya di masa depan.
Namun, kebijakan ini juga menuai reaksi keras dari pelaku industri properti, asosiasi pengembang, investor, dan pengamat bisnis. Mereka mengkhawatirkan bahwa moratorium jangka panjang dapat mengganggu iklim investasi dan pencapaian target besar program perumahan nasional.
Dampak Moratorium pada Sektor Properti Jawa Barat
Jawa Barat selama ini dikenal sebagai salah satu pangsa pasar properti paling strategis di Indonesia karena dekat dengan ibu kota Jakarta dan memiliki cadangan lahan luas untuk pengembangan perumahan, kompleks industri, dan kota mandiri. Banyak pengembang besar yang memiliki investasi signifikan di wilayah ini.
Kebijakan moratorium diperkirakan akan memberi tekanan pada beberapa emiten properti dengan eksposur tinggi di Jabar, termasuk proyek–proyek besar yang sedang berjalan dan rencana rilis klaster baru.
Meski demikian, moratorium tidak sepenuhnya berdampak negatif. Beberapa analis melihat peluang bagi pengembang yang sudah memiliki izin matang (landbank berizin). Karena izin baru tertahan, unit–unit yang sudah siap bisa menjadi komoditas langka dan harganya berpotensi meningkat di semester pertama 2026.
Konglomerat dan Pengembang Besar yang Berkibar di Jawa Barat
Sejumlah konglomerat dan grup properti besar yang selama ini aktif di pasar Jawa Barat kini menghadapi tantangan baru dari kebijakan moratorium. Di antara mereka:
1. Ciputra Group
Ciputra Group adalah salah satu nama besar di industri real estate Indonesia dengan portofolio proyek besar skala kota, perumahan dan kawasan mixed‑use. Perusahaan ini merupakan salah satu pengembang yang memang memiliki kehadiran signifikan di wilayah Jawa Barat melalui berbagai proyek residensial dan komersial.
Ciputra dikenal memiliki model bisnis terdiversifikasi, termasuk properti residensial, komersial, pusat perbelanjaan, hotel, dan fasilitas lainnya, sehingga dampak moratorium akan lebih terasa untuk proyek baru dibanding proyek yang sudah berjalan.
2. Sinar Mas Land dan Emiten Terkait
Meskipun basisnya lebih besar di Tangerang dan kawasan Jabodetabek, Sinar Mas Land dan afiliasinya seperti Bumi Serpong Damai (BSDE) juga memiliki porsi proyek yang berkembang di kawasan sekitar Jabar, serta menjadi salah satu pemain terkuat di pasar properti nasional.
3. Lippo Group & Lippo Cikarang
Lippo Group, melalui unitnya di Lippo Karawaci dan kawasan Lippo Cikarang di Bekasi (Jawa Barat), adalah salah satu konglomerat besar yang sudah lama berinvestasi dalam properti residensial dan komersial berbasis kota mandiri. Lippo Cikarang sendiri merupakan salah satu kawasan perumahan dan industri terpadu penting di wilayah Jabar.
4. Agung Podomoro dan Grup Lainnya
Grup–grup besar lain seperti Agung Podomoro dan korporasi real estate besar lain di Indonesia meskipun tidak semuanya berbasis langsung di Jabar, tetap memiliki minat investasi di wilayah ini, terutama dalam proyek mixed–use dan hunian yang dekat dengan pasar kota besar.
5. Jababeka Group
Walaupun fokus awalnya adalah kawasan industri, Jababeka Group juga memadukan elemen perumahan dalam kota mandiri besar mereka di Cikarang, Bekasi, memberikan kontribusi kuat terhadap dinamika properti di Jawa Barat.
Respon Pelaku Usaha dan Ancaman Investasi
Moratorium ini tidak hanya memicu keresahan di kalangan pengembang besar, tetapi juga menyeret asosiasi seperti Asosiasi Pengembang Rumah Nasional (ASPRUMNAS) Jawa Barat yang secara tegas menolak kebijakan tersebut. Mereka menilai moratorium bisa menghambat program pembangunan 3 juta rumah nasional, menciptakan ketidakpastian hukum, dan bahkan berpotensi melemahkan iklim bisnis serta pertumbuhan ekonomi daerah.
Pelaku usaha berpendapat bahwa meskipun alasan mitigasi bencana realistis, diperlukan dialog intensif antara pemerintah, asosiasi pengembang, dan pemangku kepentingan lainnya agar kebijakan ini tidak justru menghambat investasi dan penciptaan lapangan kerja.
Apa Selanjutnya bagi Properti di Jawa Barat?
Ke depan, moratorium diperkirakan akan tetap berlaku sampai penyesuaian RTRW selesai di masing‑masing daerah dan sampai kajian risiko bencana di seluruh wilayah tuntas. Selama periode ini, emiten properti besar akan fokus pada optimalisasi proyek yang sudah memiliki izin dan ketersediaan stok yang ada, sementara beberapa pengembang menyiapkan strategi diversifikasi ke area lain seperti Tangerang, Ibu Kota Negara (IKN), atau bahkan wilayah lain di Jawa Tengah dan Timur.
Kebijakan moratorium ini bukan sekadar aturan administratif, tetapi mencerminkan upaya pemerintah daerah untuk menyeimbangkan perkembangan properti dengan mitigasi risiko bencana sebuah tantangan penting di tengah iklim investasi yang berubah cepat.